前回更新しました『ハウスメーカー系住宅のリフォーム&リノベーション』のブログ記事や、『完全予約制見学会』の情報をご覧になり、先週からご相談を多数お受けいたしておりますので、その中からより具体的な相談事例を紹介させていただきたいと思います。

Case１『ハウスメーカー系住宅中古戸建て購入検討中』

こちらのAさんは、現在開催中の工事中ゲンバでお会い致しました。
新築も検討されている、お若いご夫婦で、これまでにも住宅展示場を回り、情報収集をしている中で、「中古戸建て不動産を購入し、リフォーム&リノベーションをするのはどうか？」という選択肢が出てきたとのことです。そして、中古住宅ならハウスメーカー鉄骨系が安心と。
このようなケースでは、次の3点を中心にお考えになることをお勧めいたします。

➀中古物件の築年数と購入金額について
➁鉄骨系にこだわらず木造系も視野に入れる
➂リフォーム&リノベーションの費用

➀中古物件の築年数と購入金額について
当たり前ですが、築年数が古くなれば物件は安くなります。
ところが、そこには大きな盲点が。それは家のスペックと価格帯の連動制です。

まずは1981年6月1日以降の新耐震基準（建築確認を受けていること。）しかし、それ以前に完成した建物の中にも、同等またはそれ以上の耐震レベルで設計されたものもありますので、単純に古いから弱いということは言えません。お客様からよく聞かれる質問のひとつに「この家、地震が来たら倒れますか？」というものがあります。答えは大体「ＮＯ！」です。東日本大震災から、まもなく10年が経過します。あの地震でも建物の倒壊で死亡した例は、ほんのわずかでした。（死因の90.6％が溺死、全壊した建物の約90％が津波によるという調査結果が出ています。）

予算が無限にあるのであれば、それは思いっきりお金を使って、広い土地を購入し、妥協することなく設計・デザインに拘り、大豪邸を新築することを選べば良いでしょう。しかし、人生を送る上では、食べたり、飲んだり、飛行機や新幹線に乗って家族でお出掛けしたり、子どもを養育したりと、家以外にもたくさんお金は必要になりますから、ほとんどの人が家にかけられる予算というものがあります。

その予算内で納めるかどうかが、重要なポイントですから、「古くても住みたいエリアであればＯＫ」くらいの大きな網を張って、物件探しをしてみて下さい。



➁鉄骨系にこだわらず木造系も視野に入れる
「鉄骨系が強くて安心」これも、間違ってはいないのですが、「鉄骨系は建てるのが早くて簡単」という、メーカー側のメリットがあることも、頭に置いて中古物件と向き合ってみるのも必要かと思います。鉄骨系住宅は、ある時期から各ハウスメーカーが量産型住宅を促進させるために、工場を建設しその中である程度仕込みをして、ゲンバでの作業を極力少なくし、効率よく売る目的で流行らせた住宅です。これによって日本の新築需要は高まり、どこに暮らしていても、同じ性能の家を手にすることが可能になりました。

この話と、木造が弱い。をイコールで考えない方が良いと思います。専門的な難しい話は置いておいて、お近くにある木造住宅のほとんどは、揺れに強かったので大震災でも倒壊しなかったのです。これは実証結果なので、疑いようのない事実ですね。（もちろん鉄骨も強いです。）

木造在来工法と呼ばれる、地域の工務店が建てた住宅は、一般的に少し安く市場に出ています。もちろんしっかり建てていれば、数年経過してもしっかりしています。中古で購入する場合はハウスメーカー、そして構造にも拘らず探してみることをお勧めします。

　資料参考

➂リフォーム&リノベーションの費用
これまでの経験から、ざっくりと結果からお話します。
土地50坪前後＋建物35坪程度＝不動産購入価格1200万円
リフォーム&リノベーション費用1000~1500万円
合計2200～2700万円


写真もハウスメーカー鉄骨造リノベーション事例

このような事例が最も多い事例です。不動産物件の購入金額が高すぎて、リフォーム&リノベーションに費用がかけられないため、思い通りの空間が手に入れられず、計画自体がＮＧとなるケースも、たくさん見てきましたので、まずは総予算、そして希望のリフォーム&リノベーション費用を算出。それから物件費用を割り出し、物件検索サイトを見てみると、より現実的に、理想の住まいのイメージがつくかと思います。



好きなエリアで、快適な住まいを手にするために、中古住宅購入＆リフォーム&リノベーションは、とても良い選択だと思います。私たちが出来るお手伝いは、まずその費用をお客様にお伝えすることです。お気軽にご連絡ください。喜んで、検討中の物件をインスペクションしに、現地にお邪魔致します。

ドクターリフォームサンセイ代表　一級建築士　宅地建物取引士　山口弘人　

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